Notario

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EL VALOR CONVENIENTE EN LAS ESCRITURAS.

Una de las primeras entradas de este blog comenzaba con la pregunta ¿Cuál es el valor de una finca que hay que poner en una escritura?.

La pregunta no ha dejado de tener actualidad, y tal como decíamos entonces, si bien  las leyes reguladoras de los impuestos de transmisiones patrimoniales y de  sucesiones y donaciones indican que lo que hay que poner es el valor real,  la determinación de ese valor real es complicada.

Por eso,  las Comunidades Autónomas suelen fijar unos valores de referencia, de modo que si lo que se declara en la escritura se ajusta al criterio señalado no suele haber comprobación de valores.

Sin embargo, ahora quiero ir un poco más allá, y hacer referencia al valor de los bienes, muebles o inmuebles, que me conviene poner en una escritura, sea o no el mínimo fiscal, especialmente cuando se trata de escrituras que contienen adjudicaciones por vía hereditaria, y de esta manera tratar dos cuestiones que, por experiencia, suele ser olvidadas, por muchos operadores jurídicos, como son la incidencia del impuesto de sucesiones en el impuesto sobre la renta y la correcta aplicación de los beneficios fiscales.

LAS RELACIONES ENTRE EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA y EL IMPUESTO DE SUCESIONES

Los impuestos de sucesiones y donaciones (ISD) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) constituyen en el sistema tributario español la base de los impuestos directos, que afectan a las personas físicas, debiendo recordarse su carácter complementario a la vez que su incompatibilidad, pues como señala el artículo 4 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones “en ningún caso un mismo incremento de patrimonio podrá quedar gravado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”

Ello quiere decir que por lo recibido por herencia se pagará el impuesto de sucesiones, y una vez que los bienes heredados estén integrados en el patrimonio del heredero,  a través de la adjudicación o  partición de herencia,  las ganancias que generen dichos bienes (rendimientos) o que se pongan de manifiesto con ocasión de  su transmisión, se integrarán en su renta, por la cual pagará el impuesto correspondiente (IRPF), en los términos que prevé su ley reguladora.

QUE TRANSCEDENCIA TIENE EL VALOR QUE SE PONE A UN BIEN EN UNA ESCRITURA DE HERENCIA? .

A los efectos que tratamos, son dos los efectos:

a.- El primero es que sobre el valor que se ponga, o el que resulte de una comprobación de valores, se paga del impuesto correspondiente (ISD).

En el caso de una herencia integrada por un bien al que se le pone un valor de 160.000 euros, se pagará el impuesto de sucesiones por razón de esos 160.000 euros.

La cuantía exacta depende de la norma aplicable, pues se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas.

b.- El segundo es que ese valor que hemos puesto en la escritura o el que resulte de una comprobación de valores, será considerado como valor adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en caso de enajenación onerosa (por ejemplo venta, permuta, aportación a sociedad…)   o gratuita  (donación).

Señala  la ley del impuesto sobre la renta que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

En el caso de bienes recibidos por herencia el valor de adquisición será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Cómo vemos, la ley IRPF establece un límite al alza, de modo que no podemos poner valores exhorbitantes.

Como suelo hacer en otras entradas vamos a ejemplificar. Si bien adelanto que se tratan de ejemplos, y no simulaciones reales, que están simplificados al máximo, por lo que los datos no son exactos al 100%, sino meras aproximaciones.

EJEMPLO 1. Herencia entre padre e hijo.

El día 1 de enero de 2013,  un hijo hereda de su padre un piso en Barcelona, cuyo valor que pueden poner en escritura, según las tablas de la Comunidad Autónoma de Catalunya, es de 160.000. No obstante, considera que la situación de mercado puede mejorar y que tiene un valor objetivo de 320.000 euros, que es la cantidad por la que finalmente se realiza la venta   el día 30 de junio de 2016.

¿Qué valor les conviene poner en la escritura de herencia? El mínimo de 160.000 o por el que pretende vender 320.000 euros? Veamos

Si ponemos el valor de 160.000 euros, tenemos:

Por la herencia de 160.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones era, el año 2013, de 0 euros.

Por la venta, tendría una ganancia de 160.000 (320.000-160.000) por la que pagaría en el IRPF, aproximadamente 35.000 euros.

El coste global en impuestos sería de 35.000 euros aproximadamente. Y el riesgo por comprobación de valores es prácticamente inexistente, pues nos conduciría al siguiente escenario.

Si ponemos el valor de 320.000 euros, tenemos:

Por la herencia de 320.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones sería de 19,11 euros

Por la venta, tendría una ganancia de 0 euros (320.000-320.000) por la que no pagaría en el IRPF.

El coste global en impuestos sería de 19,31 euros aproximadamente.

En este caso parece preferible poner el valor superior de 320.000 euros. 

EJEMPLO 2. Herencia entre tío y sobrino segundo. (Grado IV en ISD)

El día 1 de enero de 2013,  un sobrino  hereda de su tío-segundo  un piso en Barcelona, cuyo valor que pueden poner en escritura, según las tablas de la Comunidad Autónoma de Catalunya, es de 160.000. No obstante, considera que la situación de mercado puede mejorar y que tiene un valor objetivo de 320.000 euros, que es la cantidad por la que finalmente se realiza la venta   el día 30 de junio de 2016.

¿Qué valor le conviene poner en la escritura de herencia? El mínimo de 160.000 o por el que pretenden vender 320.000 euros?

Si ponemos el valor de 160.000 euros, tenemos:

Por la herencia de 160.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones, en el año 2013,  sería de 34.032 euros.

Por la venta, tendría una ganancia de 160.000 (320.000-160.000) por la que pagaría (deducidos impuestos de adquisición)  en el IRPF, aproximadamente  28.000 euros.

El coste global en impuestos sería de 60.032 euros aproximadamente, si bien cabría una comprobación de valores en el herencia, que dijese que el valor del bien era de 320.000 euros, no realizándose la aceptación de herencia y  venta simultáneamente, no suele ser habitual que la haya.

Sobre el concepto de comprobación de valores me remito a esta entrada de mi compañero Eduardo Amat

Si ponemos el valor de 320.000 euros, tenemos

Por la herencia de 320.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones, en el año 2013, sería de 90.064 euros

Por la venta, tendría una ganancia de 0 euros (320.000-320.000) por la que no pagaría en el IRPF.

El coste global en impuestos sería de 90.064 euros aproximadamente. 

En este caso parece preferible poner el valor superior de160.000 euros.

EJEMPLO 3. Adquisición de fincas con valor irrisorio.

Un sobrino hereda de su tío una finca,  en el año 2013, que según los valores que fija la Comunidad Autónoma de Catalunya tiene un valor 100 euros. Es un huerto sobrante, pero se sabe que propietario colindante está interesado en su compra y hace una oferta de 6000 euros, y se formaliza la venta en el año 2016.

Si ponemos el valor de 100 euros, tenemos:

Por la herencia de 100 euros la cuota en el impuesto de sucesiones sería de 0 euros.

Por la venta, tendría una ganancia de 5.900 (6.000-100) por la que pagaría en el IRPF, 1.121 euros.

El coste global en impuestos sería de 1.121 euros aproximadamente

Si ponemos el valor de 6.000 euros, tenemos:

Por la herencia de 6.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones sería de 0 euros

Por la venta, tendría una ganancia de 0 euros (6.000-6.000) por la que no pagaría en el IRPF.

El coste global en impuestos sería de 0 euros aproximadamente

EJEMPLO 4. La correcta aplicación de las bonificaciones fiscales.

En el año 2013 un hijo hereda de su padre un piso en LLeida, que era la vivienda habitual del fallecido, cuyo valor que pueden poner en escritura, según las tablas de la Comunidad Autónoma de Catalunya, es de 160.000 euros, que coincide con el precio máximo que se puede obtener en caso de venta, la cual se realiza en el año 2016.

¿Es razonable solicitar la aplicación de las bonificaciones fiscales por haber heredado la vivienda habitual?

Veamos el funcionamiento de estas bonificaciones

Por la herencia de 160.000 euros la cuota en el impuesto de sucesiones sería de 0 euros.

Por la venta, tendría una ganancia de 0 euros (160.000-160.000) por la que no pagaría en el IRPF.

Sin embargo al haber solicitado la bonificación por vivienda habitual, resulta que aparecerá en el registro de la propiedad una prohibición de disponer por el plazo de cinco años, hasta que no se justifique el pago de la cantidad bonificada (aunque sea 0 euros ) y de los intereses de demora.

Si el comprador como es lo habitual, solicita un préstamo hipotecario, el “levantamiento de la prohibición de disponer” provocará retrasos y gastos, que hubiesen sido perfectamente evitables de de no haber solicitado una bonificación que no servía para nada.

Todos estos casos son totalmente reales.

El ejemplo 1 es una consulta que he tenido a través de esta web. Se heredó por 160.000 euros y se vendió por 320.000 euros.  ¿Se podía haber hecho algo antes de la venta?. Creo que sin estar prescrito el impuesto de sucesiones lo más razonable hubiere sido al menos, realizar una escritura de rectificación de la herencia fijando un valor más cercano o idéntico al de la venta y presentar una liquidación complementaria en la Hacienda Autonómica.

El ejemplo 2 el heredero estuvo bien asesorado por su asesor fiscal, y se puso en la herencia una valor de 160.000. Es cierto que podría haber una comprobación de valores dentro del plazo de cuatro años de prescripción del impuesto, pero por experiencia, como he dicho antes, esas comprobaciones son muy escasas, cuando no hay simultaneidad entre los dos actos.

En el ejemplo 3 el heredero se presentó en mi Notaria con su valor de adquisición de 100 euros.  Ya en plan de broma, le pregunté que si used hubiese cambiado esa finca, por el valor de un artículo de alguna tienda de chinos, o de una nevera de segunda mano.

En el  ejemplo  4  el vendedor se ha visto obligado a una retención de 1000 euros del precio de venta por parte de la gestoría de Banco, como gastos del levantamiento de la prohibición de disponer.

Como siempre termino recomendando un correcto asesoramiento de toda adjudicación hereditaria.

Este artículo trata una cuestión, que como he dicho, desgraciadamente resulta muy olvidada.

Para más consejos prácticos sobre las herencias en Catalunya, les remito a esta entrada de tottributs.com

En Lleida 23 de Diciembre de 2017.