En concreto, quiero referirme a un aspecto de la opci\u00f3n de compra que suele pasar muy desapercibido, como son las consecuencias fiscales que tiene la opci\u00f3n de compra en el concedente de la opci\u00f3n<\/span><\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n
\u00bfQU\u00c9 ES UNA OPCI\u00d3N DE COMPRA?<\/strong><\/span><\/p>\n
Para centrar la cuesti\u00f3n, debemos se\u00f1alar que una opci\u00f3n de compra es un contrato en el que una de las partes, llamada el concedente de la opci\u00f3n, atribuye a otra, llamada optante o beneficiaria de la opci\u00f3n, un derecho que permite a esta \u00faltima decidir dentro de un plazo determinado y unilateralmente, la celebraci\u00f3n de un contrato determinado<\/span><\/strong>.<\/p>\n
Por ejemplo, el due\u00f1o de una finca concede a un persona un opci\u00f3n de compra durante seis meses, de modo que \u00e9ste \u00faltimo tiene ese plazo para decir si compra, quedando fijado de origen el precio.<\/p>\n
El contrato de opci\u00f3n suele cumplir una doble finalidad:<\/p>\n
A.- \u00a0Por un lado otorga \u00a0al beneficiario un mayor plazo para deliberar sobre la conveniencia de la conclusi\u00f3n de un contrato, con la garant\u00eda de que el due\u00f1o no pueda contratar con un tercero.<\/p>\n
B.- Y por otro lado puede tener una finalidad especulativa, de modo que el beneficiario puede contratar con otras personas y decidir qui\u00e9n ser\u00e1 el adquirente final del bien.<\/p>\n
EL COSTE FISCAL DE LA OPCI\u00d3N DE COMPRA<\/span><\/strong><\/p>\n
La opci\u00f3n de compra tiene un coste fiscal, con independencia del que pueda manifestarse en el momento de la realizaci\u00f3n del contrato definitivo.<\/p>\n
El optante, habr\u00e1 de pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, seg\u00fan los casos.<\/p>\n
En lo que se refiere al impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se trate de opciones sobre bienes inmuebles, \u00a0se pagar\u00e1 el tipo correspondiente (p.ej. en Madrid \u00a0el 6%, en Catalunya el 10%) sobre la base imponible que ser\u00e1 el precio pactado por la opci\u00f3n o si fuese inferior al 5% de la base del contrato definitivo, la base imponible ser\u00eda ese 5% del valor del contrato definitivo.<\/p>\n
\u00a0A modo de ejemplo, como viene siendo habitual en este apartado de noticias, diremos: me conceden una opci\u00f3n sobre un local para comprarlo en el plazo de seis meses por el precio de 300.000 euros. El precio que se pone para la opci\u00f3n es 10.000 euros. Como este precio es inferior al 5% del valor del contrato definitivo, la base imponible ser\u00e1 15.000 euros, y sobre esta cantidad se pagar\u00e1\u00a0(en Madrid)\u00a0el 6%, que asciende a 1050,14 euros.<\/span><\/strong><\/p><\/blockquote>\n
Pero la opci\u00f3n tambi\u00e9n tiene una consecuencia fiscal en el concedente de la opci\u00f3n que muchas veces pasa desapercibida o no se tiene en consideraci\u00f3n, en concreto\u00a0 el tratamiento que esta figura ha recibido en la tributaci\u00f3n del IRPF,\u00a0pues un reciente cambio de criterio de los \u00f3rganos tributarios puede llevar, en caso de que sea refrendado por la jurisprudencia, que sea extremadamente gravosa.<\/span><\/span><\/p>\n
DE RENTA DEL AHORRO A RENTA GENERAL<\/strong><\/span><\/p>\n
Hasta fechas relativamente recientes, y por encima de los diversos cambios legislativos operados en el impuesto sobre la renta de las personas f\u00edsicas, el criterio de los \u00f3rganos administrativos era entender que la contraprestaci\u00f3n o \u201cprecio de la opci\u00f3n\u201d percibida por el concedente a cambio de la concesi\u00f3n del derecho de opci\u00f3n ten\u00eda, a efectos del IRPF, car\u00e1cter de incremento patrimonial derivada de la transmisi\u00f3n de un elemento patrimonial y que, en consecuencia, deb\u00eda tributar seg\u00fan el tipo fijo establecido para dichos incrementos patrimoniales. Pueden verse al efecto la Resoluci\u00f3n del TEAC de 23 de enero de\u00a0 2002 y las Contestaciones de la Direcci\u00f3n General de Tributos de 14 de mayo de 1998, 26 de octubre de 1999 o 6 de octubre de 2005.<\/p>\n
Sin embargo, ese criterio de los \u00f3rganos tributarios, y particularmente de la DGT, ha cambiado. Y as\u00ed, dos Contestaciones de la DGT de 21 de mayo de 2008 (n\u00ba de consulta V1001\/2008 y V1004\/2008) entienden, rectificando la doctrina anterior de ese \u00f3rgano, que \u201cla concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra [\u2026] produce en el consultante una ganancia de patrimonio seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo 33.1\u00a0 LIRPF, que nace en el momento de su concesi\u00f3n y que, por lo tanto, al no derivar de una transmisi\u00f3n se clasifica como renta general a efectos del c\u00e1lculo del impuesto de acuerdo con lo establecido en el art\u00edculo 45 de la LIRPF\u201d<\/span><\/strong> (Consulta V1004\/2008).<\/p>\n
De acuerdo con este criterio, la contraprestaci\u00f3n por la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n deber\u00e1 tributar al tipo marginal que corresponda. Como bien puede entenderse, en caso de concesi\u00f3n de una opci\u00f3n a cambio de una contraprestaci\u00f3n y posterior ejercicio de la opci\u00f3n de compra por el optante, ese criterio crea una grave distorsi\u00f3n con respecto a la posici\u00f3n del vendedor que vendi\u00f3 sin mediar un contrato preparatorio: mientras que en este \u00faltimo caso el vendedor tributar\u00e1 por el incremento patrimonial como ganancia patrimonial, el concedente de la opci\u00f3n luego ejercitada ver\u00e1 como lo cobrado en concepto de opci\u00f3n tributar\u00e1 a un tipo habitualmente mucho mayor. Si se tiene en cuenta que el optante ha descontado del precio total de compraventa la suma de lo ya pagado, se entiende el desfavorable trato que sufre el que llev\u00f3 a cabo la enajenaci\u00f3n de un bien prepar\u00e1ndola primero mediante un contrato de opci\u00f3n.<\/p>\n
EL ARRENDAMIENTO CON OPCI\u00d3N DE COMPRA<\/strong><\/span>.<\/p>\n
En el supuesto de que se pacte un contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra, a la tributaci\u00f3n indicada\u00a0por la opci\u00f3n,\u00a0 habr\u00e1 que a\u00f1adirle la que resulte del contrato de arrendamiento, que no suele ser especialmente\u00a0 gravoso.<\/p>\n
\n\u00a0As\u00ed para una base imponible de 7.692,95 euros\u00a0 la cuota a pagar ser\u00edan \u00a030,77 euros.<\/span><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n
UN EJEMPLO<\/strong><\/span><\/p>\n
Hace un tiempo, tuvimos en la Notar\u00eda un encargo de trabajo, consistente en una escritura de opci\u00f3n de compra. Realmente lo que quer\u00edan los se\u00f1ores, era garantizar una parte del precio que quedaba sin entregar, y hab\u00edan considerado que lo mejor era una opci\u00f3n de compra, configurada en una entrega de 30.000 euros sobre un precio final de 40.000 euros.<\/p>\n
Al hablar con ellos, exponemos todo lo que hemos planteado en los apartados anteriores y resultaba que ese contrato ten\u00eda el siguiente coste, con el que no contaban pues ellos pensaban que era un simple compraventa realizada en dos actos, y que era el siguiente, en el momento en que se plante\u00f3.<\/p>\n
Para el optante<\/strong> <\/span>el 8% de 30.000 euros, es decir 2.400 euros; adem\u00e1s cuando se verificase la opci\u00f3n el 8%\u00a0\u00f3 10% \u00a0del precio definitivo es decir 3.200 o 4000 euros. De modo que el impuesto real pagado\u00a0ser\u00eda \u00a0del 14% \u00f3 16%.<\/p>\n
Para el concedente<\/span> <\/strong>de la opci\u00f3n la operaci\u00f3n supon\u00eda una renta ordinaria por importe de 30.000 euros, por la que podr\u00eda llegarse a pagar m\u00e1s del 50%, es decir 15.000 euros. Y luego en el momento del ejercicio de la opci\u00f3n tend\u00eda que pagar la plusval\u00eda municipal y el pago del correspondiente incremento de patrimonio en el IRPF.<\/p>\n
Evidentemente la operaci\u00f3n se firm\u00f3 en t\u00e9rminos totalmente distintos de como lo hab\u00edan planteado las partes y en t\u00e9rminos mucho m\u00e1s ventajosos y menos onerosos fiscalmente, todo lo cual queda bajo el secreto profesional.<\/p>\n
EL CORRECTO ASESORAMIENTO<\/strong><\/span>.<\/p>\n
Para terminar, y como viene siendo habitual quiero insistir en la necesidad de un correcto asesoramiento antes de la firma de cualquier operaci\u00f3n, que debe de realizarse d\u00edas antes, pues en el momento de la firma es cuando debe de estar ya todo concretado. Y tambi\u00e9n que para lograr ese asesoramiento de manera imparcial y gratuito, se hace imprescindible que libremente se elija al notario, ante el que se \u00a0otorgue la escritura, quedando \u00a0mi notar\u00eda a disposici\u00f3n de qui\u00e9n lo pueda necesitar.<\/p>\n
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