<\/p>\n
Si partimos, como ejemplo, \u00a0del proceso\u00a0 de\u00a0 compra de una vivienda, \u00e9ste se desarrolla a trav\u00e9s de un contrato privado, en que se fijan el precio, las condiciones de pago, y una serie de obligaciones rec\u00edprocas, as\u00ed como garant\u00edas o penas en caso de incumplimiento de las mismas.<\/p>\n
Una vez pagado el precio se otorga la escritura p\u00fablica, el vendedor recibe el precio y simult\u00e1neamente se adquiere la propiedad por\u00a0el comprador, \u00a0que toma posesi\u00f3n de la vivienda, y se le entregan las llaves.<\/p>\n
En estas escrituras nunca se suele hacer referencia al contrato privado anterior, que en la mayor\u00eda de la ocasiones solo sirve a efectos de otorgar la escritura, para fijar las fechas e importes de los pagos, que actualmente deben de hacerse constar en la escrituras, por \u00a0motivos de control fiscal.<\/p>\n
Pero lo cierto, es que en ning\u00fan momento se suele decir si ese contrato privado \u00a0sigue valiendo o si queda extinguido como consecuencia de la escritura<\/span><\/em>.<\/strong><\/p>\n Introducirnos en esta materia puede resultar para algunos una banalidad, por ausencia de inter\u00e9s, o un un tema t\u00e9cnico, que solo interesa a juristas te\u00f3ricos. \u00a0Sin embargo, \u00a0nada m\u00e1s lejos de la realidad, que muchas veces supera a la ficci\u00f3n.<\/p>\n Hago esta comentario a ra\u00edz de la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2016 (ROJ STS 4044\/2016) \u00a0que se refiere a\u00a0una compraventa de una finca en Catalunya, y que por el relato de los hechos fueron partes del mismos, personas, que podemos calificar algo complicadas.<\/p>\n El caso es que mediante un contrato privado de fecha 22 de julio de 2004, se vende una vivienda, \u00a0se establece una calendario de pagos y por un lado, en beneficio del vendedor se pacta por una condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda del pago del precio aplazado, y por otro lado, en garant\u00eda del comprador , se establece una clausula penal, en caso de que la parte vendedora,\u00a0 no hiciese entrega de la posesi\u00f3n de la finca en un plazo determinado, todo ello con el siguiente tenor literal:<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abCondici\u00f3n resolutoria y cl\u00e1usula de penalizaci\u00f3n:<\/strong><\/span><\/p>\n Si llegada la fecha de otorgamiento de la escritura p\u00fablica, que se ha establecido en el pacto cuarto de este contrato, la parte compradora no pagare el precio establecido, la se\u00f1ora vendedora podr\u00e1 optar entre:<\/span><\/strong><\/p>\n \u00bba) Exigir judicial o extrajudicialmente el precio pendiente de pago o,<\/span><\/strong><\/p>\n \u00bbb) Dar por resuelto este documento, para lo que notificar\u00e1 fehacientemente a la se\u00f1ora compradora el otorgamiento de un t\u00e9rmino de 20 d\u00edas h\u00e1biles a fin y efectos de pagar la cantidad que reste pendiente de pago y, transcurrido este t\u00e9rmino, retendr\u00e1 el 40% de las cantidades recibidas hasta el acto del incumplimiento y se quedar\u00e1 con ese importe en concepto de arras penitenciales y devolver\u00e1 a la se\u00f1ora compradora el 60% de las cantidades recibidas que pondr\u00e1 a su disposici\u00f3n en forma fehaciente.<\/span><\/strong><\/p>\n En cualquiera de esos supuestos todos los gastos y costas judiciales que se pudiesen originar ser\u00e1n de cuenta y cargo de la se\u00f1ora compradora por incumplimiento de este contrato.<\/span><\/strong><\/p>\n Por otra parte, para el supuesto de que la se\u00f1ora vendedora no hiciese entrega de la posesi\u00f3n de la finca, firmando la escritura en su totalidad el d\u00eda 9 de septiembre del a\u00f1o 2006, o no personase en la notar\u00eda designada por la se\u00f1ora compradora, o person\u00e1ndose no firmase la escritura p\u00fablica, se establece como cl\u00e1usula de penalizaci\u00f3n la cantidad de 250,00 euros por cada d\u00eda h\u00e1bil de retraso, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura p\u00fablica y la efectiva entrega de la posesi\u00f3n de la finca. Este importe se restar\u00e1 de la cantidad que reste pendiente de pago y sin perjuicio de las acciones legales que tenga por convenientes la se\u00f1ora *** para el estricto cumplimiento de este contrato\u00bb.<\/span><\/strong><\/p><\/blockquote>\n Una vez firmado el documento privado, y antes del otorgamiento de la escritura p\u00fablica, la parte vendedora solicita un aplazamiento de unos d\u00edas, que pasa del 9 al 25 de septiembre, pero lo cierto es que llegado ese d\u00eda, tampoco acude a la Notar\u00eda.<\/p>\n Ante esta situaci\u00f3n la parte compradora realiza una actuaci\u00f3n bastante frecuente, que es solicitar al Notario, que \u00ablevante acta\u00bb de que determinada persona no ha acudido a la Notar\u00eda en un d\u00eda y hora determinado. No son actas que me gusten mucho, pues el hecho negativo de la falta de otorgamiento de la escritura, solo se prueba mediante la acreditaci\u00f3n de su otorgamiento, pero lo cierto es que la pr\u00e1ctica ha ido consolidando estas actas, que se suelen llamar de incomparecencia.<\/p>\n Simult\u00e1neamente, la parte compradora requiere a la vendedora, por medio de una nueva acta notarial, en este caso de notificaci\u00f3n, \u00aba\u00a0fin de que comparezca en esta notar\u00eda […] el d\u00eda tres de octubre de dos mil seis a las trece horas, a fin de otorgar la escritura p\u00fablica de compraventa, respecto de la finca […],\u00bb lo cual es contestado, por la vendedora\u00a0diciendo \u00abno acudir\u00e9 al acto de la firma para el que me requiere, porque, tal como ya le he anticipado verbalmente en repetidas ocasiones, el contrato que otorgamos y al que Vd. alude es rescindible, al tratarse el objeto del mismo de un bien inmueble y ser el precio lesivo, en m\u00e1s de la mitad de su justo precio. \u00bb<\/p>\n Debemos recordar que los contratos una vez firmado tienen fuerza de ley entre las partes, y como\u00a0\u00a0nos dice el art\u00edculo\u00a01091 CC\u00a0<\/em>deben cumplirse al tenor de los mismos<\/em>, que es lo que se llama principio de\u00a0\u00a0\u00abpacta sunt servanda\u00bb<\/strong>.<\/p>\n Por ello, salvo que hubiese una causa de nulidad, por vicio del consentimiento, el contrato\u00a0era firme y debia de cumplirse.<\/p>\n El contrato se hizo fijando como precio\u00a0\u00a090.000 euros y parece que la finca podr\u00eda tener un valor de 415.000 euros. Esa era la raz\u00f3n por la que \u00a0la vendedora, \u00a0se hac\u00eda la \u00abremolona\u00bb para otorgar la escritura p\u00fablica, a lo que solo accede despu\u00e9s de que lo ordenase un juez.<\/p>\n <\/p>\n No obstante, en el derecho catal\u00e1n existe la llamada rescisi\u00f3n ultradiminiun,<\/em> que es la facultad del vendedor o\u00a0enajenante, en \u00a0los contratos de compraventa, permuta y dem\u00e1s de car\u00e1cter oneroso, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesi\u00f3n en m\u00e1s de la mitad del justo precio, ser\u00e1n rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez.<\/p>\n Esta posibilidad de rescisi\u00f3n no es para todos los contratos, pues no procede\u00a0en las compraventas o enajenaciones hechas mediante p\u00fablica subasta, pues se presume que el precio obtenido es objetivo (ja, ja, ja…)<\/span><\/strong>\u00a0\u00a0ni en aquellos contratos en los que el precio o contra-prestaci\u00f3n haya sido decisivamente determinado por el car\u00e1cter aleatorio o litigioso de lo adquirido, o por el deseo de liberalidad del enajenante.<\/p>\n Al final\u00a0la escritura de compraventa se otorg\u00f3 el d\u00eda\u00a0 31 de julio de 2008,\u00a0 por mandato judicial, pues la vendedora no us\u00f3 ning\u00fan medio de defensa ni siquiera se person\u00f3 en juzgado,\u00a0mediante la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado,\u00a0y en la misma se\u00a0\u00a0 pact\u00f3 por ambas partes que se dejaba sin efecto la condici\u00f3n resolutoria, pero se hizo omisi\u00f3n de la vigencia o no de la cl\u00e1usula penal.<\/strong><\/p>\n Quiz\u00e1s por todo lo que le hizo sufrir la parte vendedora,\u00a0en diciembre de 2010, m\u00e1s de dos a\u00f1os despu\u00e9s de otorgar la escritura p\u00fablica, \u00a0la \u00a0compradora interpone demanda frente a la vendedora, reclamando la penalizaci\u00f3n por retraso que se hab\u00eda pactado en el documento privado, calculada a raz\u00f3n de 250 euros, desde la fecha del\u00a0contrato privado hasta el d\u00eda del otorgamiento de la escritura, que ascend\u00eda a 110.000 euros.<\/p>\n En t\u00e9rminos coloquiales, y como consecuencia de ello, \u00a0a la compradora le sal\u00eda gratis la compraventa.<\/p>\n Llegado el caso al Tribunal Supremo hace una serie de consideraciones, en las que pareciendo que va a dar la raz\u00f3n a la compradora, pues va desmontando los\u00a0argumentos de la vendedora, \u00a0 al final vira en 180 grados, y resuelve como veremos.<\/p>\n Lo primero que plante\u00f3 la parte vendedora, era que una vez otorgada la escritura, todo quedaba acabado, que suele ser lo m\u00e1s habitual. Sin embargo, el Tribunal Supremo nos dice que l<\/span>a\u00a0voluntad de novar no se presume.<\/span><\/strong><\/p>\n Novar un contrato es modificarlo en todo o algunos de su extremos. Al\u00a0 no haberse hecho reserva en la escritura p\u00fablica de la facultad de desistimiento, se plante\u00f3 si segu\u00eda vigente la penalizaci\u00f3n por retraso pactada en el documento privado a pesar del otorgamiento de la escritura p\u00fablica.<\/p>\n Sobre la cuesti\u00f3n si la escritura p\u00fablica supone una modificaci\u00f3n de los contratos privados anteriores, son tradicionales las posturas enfrentadas de dos ilustres Notarios.<\/p>\n As\u00ed por un lado, est\u00e1 la posici\u00f3n denominada de\u00a0 la \u201cRENOVATIO CONTRACTUS<\/span>\u201d,<\/em> <\/strong>mantenida por N\u00fa\u00f1ez Lagos,\u00a0 que nos dice que \u00a0la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado\u00a0\u00a0implica una renovatio contractus<\/span><\/em> o el nacimiento de un nuevo contrato, que extinguir\u00eda el documento privado.<\/p>\n En sentido contrario se manifestaba GONZALEZ PALOMINO\u00a0 argumentando que si bien las partes han de prestar su consentimiento en la escritura, ello no significa otra cosa que est\u00e1n conformes con las declaraciones que en ellas se les imputa, por lo que tal consentimiento no supone un nuevo contrato, salvo que la reproducci\u00f3n no coincida con el original intencionadamente, supuesto en que si\u00a0\u00a0estaremos en presencia de un nuevo contrato.<\/p>\n E\u00a0Tribunal Supremo acoge esta segunda posici\u00f3n, y as\u00ed en la sentencia que tratamos se\u00f1ala que\u00a0es doctrina jurisprudencial asentada, que la voluntad de novar no se presume, aunque cabe deducirla de la incompatibilidad entre una y otra obligaci\u00f3n. Si bien en el caso debatido, no cabe deducir esa incompatibilidad, por lo que debe de mantenerse la existencia y vigencia de la clausula penal.<\/strong><\/span><\/p>\n Lo segundo\u00a0\u00a0que plante\u00f3 la parte vendedora, era la posibilidad de\u00a0l<\/strong>a moderaci\u00f3n judicial de las penas pactadas<\/strong> <\/span><\/em>pues conforme al<\/span>\u00a0<\/span>\u00a0Art\u00edculo 1154 CC \u00a0\u00ab<\/em>El Juez modificar\u00e1 equitativamente la pena cuando la obligaci\u00f3n principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.\u00bb<\/p>\n Sin embargo, en este caso no hab\u00eda un incumplimiento parcial, sino total, y para estos casos \u00a0el\u00a0\u00a0Tribunal Supremo tiene establecido\u00a0\u00a0que \u00aben los contratos por negociaci\u00f3n, en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoraci\u00f3n o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de la facultad judicial de moderaci\u00f3n, cuesti\u00f3n que pertenece al principio de autonom\u00eda de la voluntad de las partes\u00bb.<\/em><\/p>\n Todo parec\u00eda perdido, sin\u00a0embargo, a pesar de estar consideraciones, \u00a0el Tribunal Supremo termina salvando a la vendedora-incumplidora, por el \u00faltimo argumento esgrimido por \u00e9sta, \u00a0se\u00f1alando que las clausulas penales con funci\u00f3n punitiva, tienen como l\u00edmites, como cualquier otro pacto contractual, los que se\u00f1ala el art\u00edculo 1255 CC, y por ello pueden considerarse contrarias a la moral o al orden p\u00fablico las penas convencionales cuya cuant\u00eda exceda extraordinariamente la de los da\u00f1os y perjuicios que, al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivar\u00edan del incumplimiento contemplado en la cl\u00e1usula penal correspondiente.<\/p>\n En el caso debatido de aceptarse la clausula penal resultar\u00eda de importe superior al precio pactado de la compraventa.<\/p>\n Igualmente, al no haber habido una reserva expresa de la posible reclamaci\u00f3n de la pena en la demanda de ejecuci\u00f3n del contrato (que por otra parte exige el art\u00edculo 341 BGG y puede deducirse del art\u00edculo 1110 C\u00f3digo Civil) una vez que se ejecuta el contrato a trav\u00e9s del otorgamiento de la escritura p\u00fablica, exigir adem\u00e1s el cumplimiento de la misma supone un ejercicio de derechos contrario a la buena fe (art\u00edculo 7.1 CC.), por retraso desleal, pudiendo presumirse una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamaci\u00f3n del cr\u00e9dito, confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor al efecto.<\/p>\n Mi amigo Jos\u00e9 Mar\u00eda, cuando viene de visita a la Notar\u00eda, me suele decir que en la vida, hoy en d\u00eda\u00a0para que no te pasa nada, hay que ir acompa\u00f1ado \u00a0de un \u00abaccounter\u00bb y de un \u00absolicitor. Yo simplemente, pienso que hay estar asesorado, que deben de hacerse valer nuestros derechos en el lugar y tiempo adecuado,\u00a0y que todo el mundo dispone de la posibilidad de un \u00a0asesoramiento, bastante bueno, y sobre todo accesible, a trav\u00e9s de los Notarios.<\/p>\n En Lleida a veintid\u00f3s de octubre de dos mil diecis\u00e9is<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Si partimos, como ejemplo, \u00a0del proceso\u00a0 de\u00a0 compra de una vivienda, \u00e9ste se desarrolla a trav\u00e9s de un contrato privado, en que se fijan el precio, las condiciones de pago, y una serie de obligaciones rec\u00edprocas, as\u00ed como garant\u00edas o penas en caso de incumplimiento de las mismas. 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\u00bfPuede la parte vendedora negarse a otorgar la escritura p\u00fablica?\u00a0<\/span><\/h2>\n
La rescisi\u00f3n ultradiminium<\/em> de la Compilaci\u00f3n Catalana<\/span><\/h2>\n
\u00a0La venganza de la compradora<\/span><\/h2>\n
La\u00a0voluntad de novar no se presume.<\/span><\/h2>\n
La moderaci\u00f3n judicial de las penas pactadas<\/span><\/h2>\n
Salvada por la campana. El socorrido art\u00edculo 1255 CC.<\/span><\/h2>\n
Consejos para la contrataci\u00f3n\u00a0<\/span><\/h2>\n