Las Comunidades de Propietarios pueden necesitar financiación, no para su gasto corriente, sino para asumir obras de conservación reforma o mejora del edificio, como pueden ser rehabilitaciones de fachadas y tejados, instalación de ascensores, ampliación de garajes y jardines…
El coste de estos servicios es muy difícil que se puedan satisfacer con cargo a los ingresos corrientes y/o fondos de existentes, y menos si deben de pagarse al contado, con lo cual las comunidades de propietarios, deben de financiarse y para lo cual disponen de las siguientes opciones:
1.- Aprobar una derrama. Esto es financiarse con cargo a los propios propietarios.
2.- Concertar un aplazamiento y fraccionamiento del pago con las empresas suministradoras, que puede llevar a una subida temporal de las cuotas de la comunidad. Esto es, financiarse a costa de los proveedores.
3.- Acudir a la financiación bancaria.
Esta posibilidad es relativamente reciente, porque las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, aún cuando en algunos casos actúan con una apariencia de tenerla, y así nunca ha habido problemas para reconocer que sean titulares de sean de cuentas bancarias, sujetos de impuestos municipales, de obligaciones fiscales, o para su reconocimiento para demandar y ser demandada, etc., pero salvo estos supuestos excepcionales no poder ser titulares de derechos y obligaciones.
La consecuencia de ello, hasta el año 2011, como a continuación veremos, es que la si la comunidad de propietarios quería concertar algún tipo de financiación bancaria, debía ser a través de la firma de sus propietarios, a los que se les exigía una responsabilidad solidaria por la totalidad de la deuda, que implicaba que en caso de impago de un vecino pudiere responder otro.
Esta situación cambia con el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, que introdujo una importante novedad al atribuir a las comunidades de propietarios la facultad de “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan”.
Esta disposición fue derogada por el artículo 15 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo contenido fue asumido por el artículo 9 del Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que nos dice que a) las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza: a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación.
Parece que en el camino de una disposición a otra se limita la financiación de las Comunidades de Propietarios, únicamente de las obras de conservación.
A partir de esta regulación el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo en nombre de la comunidad sin que sea necesaria la firma de todos los copropietarios, siempre que le ampare un acuerdo de la Junta de Comunidad de Propietarios, adoptada con los requisitos que establece la Ley de Propiedad Horizontal, a mi entender en función del tipo de acuerdo a adoptar, pues la financiación es un acuerdo complementario del mismo.
Por su parte el Banco concederá la financiación una vez que haya analizado la capacidad de pago, examinando el flujo de ingresos y gastos de la comunidad.
4.- En último lugar citaría una fórmula mixta, que se me ha planteado a modo de consulta en mi despacho, que es la concertación de una financiación por la empresa suministradora del servicio, fijándose unas cuotas, y simultáneamente una cesión del crédito a favor de una entidad financiera que es la que asume el riesgo de la operación, a cambio, evidentemente, de un descuento.
Estas operaciones pueden parecer algo más opacas, pero no tienen una naturaleza muy diferente de la anterior, si bien habría que considerar en los contratos que se firmen, las consecuencias que sobre la cesión del crédito, pudiere tener el incumplimiento por parte de la empresa suministradora, para no encontrarnos en casos, como los que aparecen en la prensa de vez en cuando, relativos a la financiación de servicios vinculados
EL PROBLEMA DE LOS IMPAGOS.
La financiación de las comunidades de propietarios, ante un problema de impago, debe de analizarse desde un doble punto de vista.
Si la financiación es propia, ante el impago por parte de un propietario, de las derramas o de las cantidades acordadas, la comunidad de propietarios podrá actuar frente a él, a través del procedimiento del artículo 21 LPH y que se desarrolla a través del siguiente esquema:
1.- Acuerdo de Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios y el ejercicio de las actuaciones judiciales.
2.- Notificación de la cantidad adeudada al propietario moroso.
3.- Y Presentación de demanda, a través del cauce del procedimiento monitorio, con la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados.
Si hay financiación ajena, y concretando la misma en la bancaria, en caso de impago de la Comunidad, entrará en juego el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.
Por tanto, en caso de impago, el Banco podrá:
a.- Instar la reclamación de la cantidad adeudada exclusivamente a la Comunidad, en cuyo caso responderá únicamente ésta, con carácter inmediato, con sus fondos y créditos.
En el caso de que los bienes de la Comunidad no fueran suficientes para satisfacer la cantidad adeudada, la Comunidad de Propietarios deberá reunirse en Junta y determinar el importe proporcional de la cuantía de la condena a satisfacer por cada uno de los copropietarios (en proporción a sus cuotas de copropiedad – art. 21 LPH), siendo éste el momento a partir del cual se generará la deuda de cada uno de los copropietarios frente a la Comunidad.
Si no se convocase Junta para determinar el importe proporcional de la condena a satisfacer por cada uno de los copropietarios, o éstos no procedieran al pago del importe determinado en dicha Junta, el acreedor podrá suplir judicialmente la actuación de la Junta (esto es, la determinación de la contribución de cada uno de los copropietarios y/o la reclamación a cada uno de los copropietarios del pago de dicha contribución, según el caso), sin merma de las garantías procesales, esto es, llamando personalmente como parte en las actuaciones judiciales a cada uno de los propietarios cuyos bienes se persiguen (vid. RDGRN de 30 de junio de 1986).
b.- Instar la reclamación de la cantidad adeudada a la Comunidad y, subsidiariamente, la reclamación individual a los copropietarios en proporción a sus cuotas. En este caso, la sentencia condenatoria que en su caso se dicte deberá ejecutarse directamente contra los bienes de la referida Comunidad, y, en el caso de que éstos no fueran suficientes para satisfacer el pago de la deuda, contra los bienes de los copropietarios demandados, en proporción a sus cuotas.
Los requisitos para ello son los siguientes:
a.- Que previamente a la interposición de la demanda contra los copropietarios, se dirija a cada copropietario un requerimiento de pago de la parte proporcional del importe adeudado, siendo susceptibles de ser demandados solamente aquellos copropietarios que no respondan a este requerimiento abonando el importe requerido;
b.- Que la demanda se dirija subsidiariamente contra cada uno de los copropietarios que no hayan abonado el importe correspondiente tras recibir el requerimiento del acreedor, citándolos individualmente y no como una colectividad.
En cualquier caso, según las derivaciones implícitas del art. 22 LPH, parece indiscutible que para poder ejecutar la sentencia condenatoria de manera inmediata, aunque de forma subsidiaria a la ejecución contra la Comunidad, frente a cada uno de los copropietarios en proporción a sus cuotas, éstos tienen que haber sido parte en el correspondiente proceso.
Fuente utilizada. Comunidades morosas: cómo proceder ante el impago. Por Carolina Otaño.
