TRANSFORMACIONES DE LOCALES EN VIVIENDAS

La conversion de locales de negocio en vivienda es una  operación cada vez mas frecuente en el ámbito inmobiliario, y con tendencia alza desde hace varios años.

Los motivos de estas operaciones, como todo en la vida pueden ser varios, pero en esencia se concretan en la necesidad de obtener una rentabilidad o mayor rentabilidad a los inmuebles.
En este contexto han infuido el auge del comercio por internet, y la consecuente caída del comercio tradicional.
Así locales que antes se dedicaban al pequeño comercio resultan muy dificil de alquilar como tales y por otro lado existen estudios que dicen que  convertir un local en vivienda o apartamento turítico es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda.
Por otro lado los ayuntamientos, siendo conscientes de estas necesidades han tendido a flexibilizar los requisitos para llevarlas a cabo.
Dar un poco de luz a esta materia es lo que vamos a intentar hacer, partiendo de las consultas jurídico-fiscales que se nos suelen hacer en la Notaria.
Intentaremos dar respuesta a las posibles dudas de estas operaciones, a través de los siguientes puntos.

1.- LA ADQUISICIÓN DEL LOCAL.

La primera cuestión que se plantea en este tipo de operaciones es la tributación de la adquisición del local que se quiere transformar. 

Partiendo de que en la mayoría de las ocasiones se tratará de segundas transmisiones de edificación, habrá que diferenciar si quien transmite es un particular o si tiene la condición de empresario o profesional (sujeto pasivo de IVA).

1.1. Transmision por particulares.

En caso de transmisión por particulares la operación devenga impuesto de transmisiones patrimoniales al tipo de que tenga establecido la comunidad autónoma donde radique la finca.

En el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid será el 6% del valor de  compra, siempre y cuando sea superior al valor de referencia establecido por la administración.

En el caso de que el adquirente sea empresa inmobiliaria se puede plantear si es aplicable a este tipo de operaciones el tipo reducido del 2% en la Comunidad de Madrid, regulado en el artículo 30 del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado.

Pues bien, la consulta tributaria CTE 08-21/T, ha determinado que, si en el momento de la adquisición el inmueble tiene asignado un uso distinto al de vivienda, no resultará aplicable el tipo impositivo reducido, salvo que formara un anexo a una vivienda y se transmitieran conjuntamente.

La asignación del  uso vendrá determinada por la información contenida en el Catastro Inmobiliario, al tratarse del Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en los términos establecidos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/2004, de 5 de marzo.

1.2.- Transmisión por empresarios y profesionales.

Las transmisiones de locales de segunda mano por empresarios y profesionales son operaciones sujetas y exentas de IVA y como consecuencia de ello sujetas a transmisiones patrimoniales, en iguales términos que la transmisión por particulares.

Están sujetas a IVA, pues como señala el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.


Pero a la vez, el artículo 20. Uno.22º de la Ley del Impuesto establece la exención de “A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

1.3. ¿Es posible la renuncia a la exención del IVA?

En el supuesto de que el adquirente fuese también, empresario o profesional, se puede plantear si sería posible la renuncia a la exención  del IVA, en los términos previstos en el artículo 20. Dos de la Ley del Impuesto, que establece lo siguiente:

Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la  deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción”.

Si fuere posible la renuncia a la exención del IVA, con la consecuencia de la inversión del sujeto pasivo, el adquirente debería pagar el impuesto de acto jurídicos documentados al tipo de que tenga establecido la comunidad autónoma donde radique la finca, que en el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid será el 1,5% del valor de compra, siempre y cuando sea superior al valor de referencia establecido por la administración, tal y como determina el artículo 30 del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la  Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado.

Hay un requisito de la renuncia a la exención del IVA en el que me quiero centrar que es que los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.

A mi entender para que se pueda aplicar de modo correcto la renuncia a la exención del IVA y partiendo, como hemos dicho, de que estaremos en caso de segundas transmisiones de edificación, será necesario que el adquirente realice unas obras que puedan ser consideradas de rehabilitación, en cuyo caso la transmisión de las viviendas podrá ser calificada como primera transmisión de edificación.

Si por el contrario las obras realizadas no pueden ser consideradas de rehabilitación o el destino de las viviendas resultantes fuere su arrendamiento no habría posibilidad de la renuncia a la exención del IVA.

2.- LA ESCRITURA DE CAMBIO DE USO.

Desde un punto de vista estrictamente jurídico las transformaciones de local en vivienda requieren la realización de una escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Estas escrituras de cambio de uso constituyen, lo que puede considerarse una declaración de obra abreviada, pues van a ser precisos algunos, pero no todos, de los requisitos a los que actualmente se someten las declaraciones de obra nueva.

Lo que habrá que acreditarse ante Notario es la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística y tales requisitos son, en esencia:

a.- la licencia del Ayuntamiento del lugar en que radique la finca, cuandov así lo prevea la ley urbanística aplicable, salvo que fuera posible la declaración responsable.
b.- La certificación de un técnico que acredite que la obra se ha realizado con arreglo al proyecto para el cual se obtuvo la licencia.
c.- Y finalmente, la licencia de primera ocupación, si bien en algunas comunidades autónomas, puede ser suplida por la mera comunicación o declaración responsable.

En concreto en la Comunidad de Madrid el artículo 155 de Ley 9/2001, de 17 de julio establece, entre otros, como actos sometidos a declaración responsable urbanística: c) La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los
edificios e instalaciones en general.

Con estos requisitos la escritura realizará una nueva descripción del local transformado, diciendo que se trata de una vivienda, con los diferentes estancias y servicios que tenga, pero sin modificar su superficie ni la cuota de participación en la Comunidad de Propietarios.

¿ Cabe declarar el cambio de uso por antigüedad?

Si, y respecto de esta cuestión cabe destacar la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de marzo de 2019 que declaró que el cambio del uso puede documentarse acreditando los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien por antigüedad (Art. 28 apartados 1 y 4, respectivamente, del TRLS) y que admitida la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, ha de concluirse que la certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de los antecedentes físico económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el at. 28.4 TRLS.

¿Es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios?

En principio no, salvo que hubiera una previsión expresa en los estatutos de la comunidad de propietarios. 
Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación, y que en aplicación de tal criterio debe entenderse que la  vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.

Sin embargo, lo anterior no obsta, a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico por aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 y 7 de la Ley sobre propiedad horizontal).

Para que dichas limitaciones, como pudiera ser el uso exclusivo de un departamento como local y no como vivienda, tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de
1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989).

¿Tributa por AJD la escritura pública en la que se otorga el cambio de uso de un inmueble que pasa de ser local a vivienda?

Respecto de esta cuestión, en principio, se van a dar todos los requisitos previstos en el artículo 31.2 LITP, para que la escritura de cambio de uso tribute por el concepto de acto jurídico documentado al tipo de que tenga establecido la comunidad autónoma donde radique la finca, que en el caso de la Comunidad de Madrid es el 0,75%.

La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso tiene un claro contenido valuable, ya que supone un cambio en el valor catastral, que influye directa o indirectamente en la determinación del valor real del bien.

Por excepción, como sucederá cuando el cambio de uso se pueda declarar por antigüedad, la DGT (Consulta V0075-17) declaró que la escritura no tendrá contenido valuable y por tanto no tributará por AJD, si figura previamente en el Catastro como vivienda y dicha escritura no supone modificación alguna del valor catastral del bien. 

¿Cuál es la base imponible?

Admitido, o dando por sentado que las escrituras de cambio de uso, tributan por AJD, la pregunta del millón, es cuál es la base imponible por la cual deben tributar, ante la diversidad de pronunciamientos administrativos. 
Las dos opciones serían que la base imponible es el valor de ejecución de  la obra o bien el valor total de la finca.
Pues bien, la sentencia del TSJ de Andalucía de 8 de noviembre de 2016, recurso 118/2015, siguiendo el criterio contenido en la Consulta V1465-15, de 11/05/2015, y al igual que sucede con las obras nuevas, la base imponible será el coste de la obra en el momento en que esta se realizó, sin que proceda aplicar ningún tipo de coeficientes deflactores ni índices correctores por antigüedad.

3.- EL DESTINO DE LAS VIVIENDAS TRANSFORMADAS.

Una vez realizado y documentado el cambio de uso, la vivienda transformadas se podrán destinar a alquiler o venta.

En caso de venta de las viviendas si las mismas proceden de una obra de  rehabilitación en los términos establecidos por la Ley del IVA, el adquirente o comprador de la finca pagará IVA al vendedor al 10%, además del impuesto de AJD (0,75%)

Si las obras de transformación no tienen la consideración de obras de rehabilitación, el adquirente o comprador pagará el impuesto de transmisiones patrimoniales al tipo de que tenga establecido la comunidad autónoma donde radique la finca, que en el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid será el 6% del valor de compra.

Si por el contrario el destino de la vivienda es para su alquiler, cabe señalar que el arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de
IVA, por lo que el arrendador no deberá repercutir este impuesto.

Hay excepciones a esta norma que exceden de lo que se pretende con esta entrada.

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