La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado la ley 29/1994 de 24 de noviembre, que es la que establece el régimen general de los alquileres de fincas urbanas. Las modificaciones introducidas son aplicables a los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de la entrada en vigor de la ley, que como viene siendo habitual, es al día siguiente de su publicación en el BOE. Es decir desde el día 6 de junio de 2013, están vigentes las modificaciones que vamos a relacionar a continuación.
La finalidad de le ley es fomentar el alquiler de viviendas y tal objetivo se pretende conseguir mediante las siguientes medidas: la flexibilización del régimen aplicable, dando mayor peso a la voluntad de las partes para determinar los derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento; modificando el plazo mínimo del arrendamiento; favoreciendo el derecho de recuperar la vivienda por el propietario; facultando al arrendatario para desistir del arrendamiento; previendo la posibilidad de someter a mediación o arbitraje las posibles disputas; regulando las notificaciones electrónicas; introduciendo el llamado DESHAUCIO EXPRES, la posibilidad de acordar que el pago de la renta pueda reemplazarse por el compromiso de reformar o rehabilitar el inmueble; fijando las condiciones de actualización de renta, la posibilidad de renuncia al derecho de retracto; y creando un registro de inquilinos morosos.
De todos estos temas me quiero referir a tres cuestiones, unas por su interés especialmente informativo y otra por su importancia práctica, pues siendo una cuestión técnica es muy posible, que nos haga replantear como realizamos un contrato de arrendamiento.
La dos primeras cuestiones a las que nos queremos referir son la duración de los arrendamientos y la elevación de la renta.
Conforme al artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos, los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de la ley 4/2013, tendrán la duración pactada por las partes, pero si ésta duración fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Por tanto, existe una rebaja de dos años de la llamada prórroga forzosa, que la ley de 1994 había establecido en cinco años
Por lo que se refiere a la actualización de la renta, como gran novedad podemos destacar que la actualización de la renta podrá convenirse que se diferente del IPC, pudiendo pactarse otros índices de referencia, un tipo fijo o incluso el no incremento. En la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto original, sólo podía actualizarse con sujeción al IPC y no podía establecerse una tasa superior.
La segunda cuestión a la que nos vamos a referir es la referente a la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Conforme al artículo 7 de la ley de arrendamientos urbanos se establece que en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. La nueva redacción legal, es más respetuosa con los principios registrales esenciales de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritos (Art 32) y de protección del tercero del artículo 34 de la ley hipotecaria.
¿Pero que quiere decir todo esto en un lenguaje menos técnico?. Pues es lo que vamos a intentar explicar, poniéndonos tanto en la posición del arrendador como del arrendatario.
Imaginemos que somos arrendatarios de una finca urbana, y el propietario de la misma la vende o deja de ser propietario, por ejemplo por haber adquirido la vivienda con cargo a una hipoteca y que por falta de pago se la termina adjudicando el Banco o el acreedor. Pues en tales casos, el derecho del arrendatario quedará extinguido. ¿Siempre? No, pues si el contrato de alquiler consta inscrito en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el nuevo adquirente deberá respetar la duración del arrendamiento tal y como esté pactada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Por el contrario si el contrato de arrendamiento no está inscrito o lo está con posterioridad a los derechos que pueden motivar la resolución del derecho del arrendador, el arrendamiento queda extinguido y se deberá de abandonar la finca.
Con esto no queremos decir, que sea un peligro no tener el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero en aquellos casos en que se trate de arrendamientos de locales comerciales o en general de fincas en las que el arrendatario vaya a realizar un inversión importante, por obras, o en los que se establece un largo perdido de duración es muy recomendable, en primer lugar, analizar la situación de la propiedad antes de firmar el contrato, en lo que se refiere al estado de cargas, pues si hubiese una hipoteca o alguna causa que pudiere determinar la extinción del derecho del propietario, afectaría al arrendatario y en segundo lugar inscribir el contrato de arrendamiento, en previsión de que se tenga preferencia a todo lo que pueda realizar con posterioridad al contrato de arrendamiento el propietario de la finca.
Por otro lado, la nueva ley fortalece la posición del arrendador en caso de tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, pues si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Es decir, que se establece un procedimiento abreviado para conseguir que el contrato de arrendamiento ha quedado extinguido. Pero con este procedimiento, sin negar la utilidad de la reforma, no deja resuelto un tema que es el abandono de la finca por parte del arrendatario, que nos obligaría en caso de negativa a acudir a un procedimiento judicial para conseguir el desahucio.
