QUIERO CANCELAR MI HIPOTECA!!!!

Poner entre signos de exclamación el título de esta entrada es un guiño a lo que internamente debe de  pensar más de una persona que después de haber  pagado hasta el último euro que le debía al banco quiere simplemente conseguir que la carga desaparezca del Registro de la Propiedad.

A efectos de ser lo más claros posible vamos a separar una serie de puntos.

¿Que es una cancelación de hipoteca?

Estrictamente, la cancelación es el asiento que practica el Registrador de la Propiedad en el folio abierto a una finca para hacer constar la extinción de una hipoteca. Lo habitual es que esa cancelación se deba a que el préstamo ha sido pagado.

¿Cómo se cancela la hipoteca?

La cancelación de una hipoteca se realiza a través de una escritura pública en que el Banco, a través de su apoderado,  declara que ha cobrado lo que se le debía por razón de un préstamo y consiente que se levante la hipoteca del Registro de la Propiedad. Por tanto, es precisa una escritura pública que posteriormente habrá que presentarla en el Registro de la Propiedad. No hace falta que se realice la escritura ante mismo notario  que constituyó la hipoteca

¿Es necesaria siempre la escritura de cancelación?.

No. Bastará una mera solicitud, que podrá hacerse por medio de instancia con firma legitimada ante notario o por comparecencia ante el registrador,  siempre que haya transcurrido el plazo de veinte años, desde el día previsto  para el pago de la última cuota pactada del préstamo, y no conste en el Registro de la Propiedad que haya sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

¿Cuánto vale la cancelación de una hipoteca?

La cancelación de hipoteca tiene como gastos fijos los correspondientes a la escritura pública notarial y al registro de la propiedad. Tanto los gastos de notaría como de registro están muy bonificados, respecto de otro tipo de operaciones. De modo aproximado y para préstamos de cuantía 120.000 euros, el coste de Notaría puede estar sobre los 120 euros y una cantidad algo menor los de Registro.

¿Puede haber otros gastos de cancelación?

Desde el año 2000 las cancelaciones de hipotecas no devengan ningún impuesto. A pesar de ello, deben de presentarse a liquidación, lo que supone rellenar el modelo 600 y presentarlo en una oficina competente de la comunidad autónoma en que radique la finca hipotecada.

Debe de comprobar, en caso de que la cancelación se realice por pago antes del vencimiento pactado, si tiene pactada en su escritura de préstamo hipotecario algún tipo de comisión por amortización anticipada, pero este coste es una consecuencia del préstamo y no un coste de cancelación.

Algunas entidades financieras suelen fijar unas comisiones por expedición de certificado de saldo cero, cuya legalidad puede ser cuestionable, así como unos gastos por desplazamiento del apoderado bancario a la Notaría. En Lleida, lo más frecuente, es que sea el propio notario el que se desplace a la entidad financiera, lo que acelera y abarata notablemente el proceso.

Y finalmente puede haber unos gastos de gestoría, si es que hay algún tercero que se encargue de recoger la escritura en la notaría, presentarla para liquidación en las oficinas fiscales de la comunidad autónoma correspondiente y posteriormente en el Registro de la Propiedad, para finalmente recogerla y devolverla al interesado

¿Me pueden imponer el Notario y la gestoría?

De ninguna manera.

Respecto del notario, lo aconsejable es que usted presente el certificado de saldo de cero y que sea el propio notario el que se encargue de ponerse en contacto con la entidad financiera.

Respecto de la gestoría, es importante destacar que el Banco no lo puede imponer ninguna gestoría y que estos gastos se han convertido en el principal coste que genera una cancelación de hipoteca, si no consigue usted salirse del sistema que el banco le ofrece.

3 respuestas a QUIERO CANCELAR MI HIPOTECA!!!!

  • La verdad es que me sido muy util el comentario. Hoy 26 de abril he vendido mi vivienda. La hipoteca que pedí para su compra estaba pagada desde hace un par de años. Ante la petición del banco de mis compradores, para cancelar la hipoteca, de una provisión de fondos para gastos de cancelación de 940 euros, decidí hacer los trámites por mi mismo. El resultado ha sido que los gastos de cancelación para una hipoteca de 176.000 euros, la factura del notario ha sido 124 euros y la de registro 98 euros. En total 222 euros y la duracion del trámite 15 días. Sobran las palabras.

  • Me encanta soñar que los bancos No imponen la gestora con la que ellos tienen acuerdos (y que supongo que también les beneficia económicamente y se reparten ganancias…) Pero… cuando no se portante tan bien y dicen que otra no es de su confianza y no te darán el dinero ¿que puedes hacer?

    ¿me chivo al banco de españa para que les de su un machete?

    • En primer lugar, muchas gracias por haber leído nuestro artículo de la web referente a la cancelación de hipotecas. Hay otro artículo publicado en la web (ALGO MAS SOBRE LA CANCELACION DE HIPOTECAS) que refleja todo el tinglado del pago de comisiones.

      Si algo ha cambiado y para siempre con la crisis inmobiliaria es la relación que debemos tener con los bancos. No son una entidad confiable, sino la otra parte de un contrato, con la que tenemos que negociar y dejar todos los cabos bien atados.

      En materia de cancelación de hipotecas, yo diferenciaría dos supuestos:

      a) El primero es el caso de que he pagado el préstamo y quiero cancelar la hipoteca. En tales casos, huir totalmente de la gestión que te ofrece el banco, que está sobrevalorada.

      b) El segundo caso es el supuesto de que vendo mi casa y con lo que recibo pago la hipoteca pendiente. Si el comprador en este caso ha financiado su compra a través de un banco puede tener cierto sentido que la gestión de toda la documentación (compraventa, hipoteca y cancelación) sea única. Pero dicho esto, la gestoría en tales supuestos no presta ningún servicio al vendedor, sino al banco, para poder registrar su hipoteca sin más cargas que la suya. En tales casos, lo fundamental es exigir una correcta liquidación de la provisión de fondos, y saber que la tarifa de la gestoría es negociable. Recientemente, una operación de este tipo, se hizo una retención para gastos de cancelación de 1500 euros, cuando según mis cálculos entre notaria y registro, no saldría más de 300 euros.

      Dicho esto, lucha por tus derechos, pero a tiempo. Cuando una persona es beligerante los bancos se echan para atrás. Pide información de los costes con carácter previo a cualquier operación, exige justificación de las provisiones de fondos, elige notario (que será qué mejor te informará) y si nada de eso se cumple reclama ante las oficinas de de consumidores, colegios notariales, oficina de defensor del cliente de la entidad bancaria y el propio banco de España.

      Un saludo y muchas gracias por seguirnos.

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