Hace unos días vino una persona a mi notaría (he de decir que no me gusta usar la palabra cliente para referirme a quienes acuden a mi despacho) para explicarme el calvario que estaba pasando una vez que ha pagado su préstamo hipotecario, para conseguir que su entidad financiera le otorgue la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca.
En base a lo que me ha contado y la documentación que me ha enseñado, voy a intentar reconstruir la historia, si bien hechos probados, en un sentido jurídico, solo pueden considerarse algunos, lo cual no quiere decir que no sean ciertos.
En el año 2011 el señor X.S.C. una vez pagado su préstamo hipotecario, se dirige a su oficina donde lo había contratado, solicitando que otorgase escritura de carta de pago. Allí le piden, en primer lugar, que abone una comisión de 50 euros, y si bien en la contestación por escrito que le da la entidad financiera a su petición, se le informa que puede llevar a cabo los trámites de cancelación por sí mismo, una vez que haya obtenido el certificado bancario de haberse cancelado la deuda, lo cierto es que le incentivan verbalmente, por todos los medios posibles para que la cancelación se lleve a cabo a través del procedimiento que tiene constituido el banco, que es acudir a su notario, y que sea la gestoría del banco sea la que gestione la cancelación, recogiendo la escritura y presentándola en el Registro de la Propiedad, lo cual supondría, unos gastos de 300 euros, además, del pago de la Notaría y del Registro de la Propiedad y de los 50 euros antes señalados, todo lo cual debe abonar por adelantado, para lo cual le piden 800 euros de provisión de fondos.
No estando conforme el señor X.S.C. plantea la correspondiente reclamación ante el SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA, dictando una resolución (expediente R2011329138) que se manifiesta exclusivamente sobre las cuestiones sobre las que ha existido acreditación documental, en los siguientes términos:
1.- Las entidades financieras, no están legitimadas, con arreglo al artículo 42 de la ley hipotecaria y acorde con criterios de buena práctica bancaria, para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en Notaría, si la declaración de aquella se incorpora en escritura pública.
2.- Que los clientes pueden llevar a cabo por si mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan ese servicio si lo solicita su cliente, para lo cual es necesario que el cliente preste su conformidad, no solo a este servicio, sino también a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto.
3.- Que las comisiones que puedan exigir la entidades financieras por la preparación de la documentación necesaria para la cancelación de hipoteca, tienen como presupuesto que se haya prestado un verdadero y efectivo servicio al cliente, sin que queda incluir en este concepto la entrega al cliente de la documentación relativa a la extinción de la deuda ni el desplazamiento del apoderado de la entidad a la Notaría que indique el cliente.
4.- Que la elección del Notario que realice la cancelación de hipoteca corresponde al cliente y no a la entidad financiera.
A pesar de todo lo que hemos explicado, la resolución del SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA que obtiene el señor X.S.C. es un tanto descorazonadora, para todos aquellos no habituados en temas jurídicos, pues como el señor X.S.C., en todo momento se ha negado a pagar la comisión de 50 euros, el SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA dice que no hay prueba documental que pueda amparar la existencia de una mala práctica bancaria, pues hasta que no se haya cobrado no se ha producido dicha mala praxis. Por ello el señor X.C.S. sigue sin obtener su cancelación de hipoteca. Según el Banco de España el señor X.C.S. debe de pagar, y luego reclamar contra lo que le hayan cobrado.
Yo diría ¿no hay otra forma más fácil de hacer las cosas?. Quizás si los bancos se enfrentasen a sanciones importantes, en caso de incumplimiento de su sus deberes, no se producirían tantos abusos.
Como resumen, diría que la praxis de los bancos de gestionar toda el proceso de cancelación de hipoteca a través de sus gestorías es real, y pongo de ejemplo la cantidad enorme de casos que se ponen de manifiesto en las páginas webs tipo rankia, las propias consultas que se me hacen por este blog y lo que vemos los notarios en el día a día, donde nos vemos incapaces de obtener escrituras de carta de pago, porque los empleados de las entidades financieras nos dicen que su banco tiene centralizado este servicio en Madrid, Sabadell o en otros punto de la geografía española de su conveniencia.
El caso más sangrante en esta materia era el de la extinta CAIXA PENEDES y su gestoría GIATSA, que su quehacer diario producía sonrojo.
Lleida a veinte de octubre de dos mil catorce.
