A muchos estudiantes de derecho o a personas que se acercan a esta rama del conocimiento, pero sin ejercerla profesionalmente, se les puede oír que el Código Civil les parece una norma muerta, y traen a colación algunos artículos tales como el 612, 613 o el 465 y las típicas preguntas ¿pero esto está vigente? o ¿¿esto se aplica??
Para que no tengan que molestarse en buscar el contenido de estos artículos les diré que el el 612 nos habla de que “el propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre fundo ajeno” el 613 de que “las palomas conejos y peces que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño” y el artículo 465 de que “los animales fueron o domésticos solo se poseen mientras se hallan en nuestro poder”.
No vamos a negar que la aplicación de tales normas en la sociedad actual es bastante residual, sin negar también el hecho de que establecen principios generales. Sin embargo, hay otras normas a las que se suele tachar de falta de adecuación a la realidad, como es el caso de accesión regulada en los artículos 353 y siguientes del Código Civil, cuando es una institución que está presente, constantemente en nuestra vida, aun sin ser conscientes de ello.
LA ACCESION ES UN MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.
Con ello me voy centrando en lo que quiero tratar en este post, que es la edificación en suelo ajeno.
Para tratar la edificación en suelo ajeno hemos de partir de la figura de la accesión que definida en el artículo 353 del Código Civil nos dice que “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora natural o artificialmente.”
Como consecuencia de este artículo los empresarios agrícolas son dueños de lo que producen sus campos, o en el ámbito inmobiliario, una persona es dueña de la casa que se construye, porque es dueña del terreno sobre el que la ha edificado.
LA EDIFICACION EN SUELO AJENO
Edificar en suelo ajeno no es exclusivamente el caso en que me apropio del solar de otro y me hago una casa. Los supuestos más habituales derivan de la situación de confusión en que se encuentra la titularidad de algunos bienes y/o patrimonios, y son bastante más frecuentes de lo que a primera vista podríamos imaginar, y así voy a citar algunos ejemplos, todos ellos totalmente verídicos.
Finca rústica propiedad del padre donde el hijo desarrolla una actividad ganadera y ha construido unas naves y toda la infraestructura necesaria. En estos casos tenemos que jurídicamente, con arreglo a los artículos citados del Código Civil, la propiedad de las naves es del dueño del suelo (el padre) pero el valor real de la finca, mucho mayor que el de suelo, deriva del esfuerzo, iniciativa y dinero del hijo, que jurídicamente ha edificado en suelo ajeno.
Solar en el que una sociedad construye una casa de pisos destinados a la venta, teniendo a su nombre el proyecto de obras, la licencia y abonando todos los gastos de edificación, pero que se encuentra a nombre de uno de los socios de esta sociedad. Igual que en el ejemplo anterior tenemos que jurídicamente, la propiedad de la casa es del dueño del suelo (el socio) pero el valor real de la finca, mucho mayor que el de suelo, deriva de las aportaciones de la sociedad, que jurídicamente ha edificado en suelo ajeno.
Los momentos en que se suelen poner de manifiesto estas anomalías, muchas de ellas derivadas de errores o creencias falsas sobre la propiedad de los bienes, son bien cuando se produce el fallecimiento del dueño de la finca o solar, o bien cuando se pretende vender o hipotecar la finca, momentos en que se suele acudir al Notario, con la frase arréglenme esto, y sobre todo que no me cueste mucho dinero.
Lo primero que debemos señalar es que habiendo buena voluntad de todos los interesados, la solución no es compleja. El problema en muchas ocasiones, especialmente en el ámbito familiar, deriva de que no se tiene justificación documental de todas las obras o actuaciones realizadas para pagar las construcciones, y claro en estos casos el fisco siempre nos acecha.
LO QUE DICE EL CÓDIGO CIVIL
La normativa que regula esta materia es bastante escueta en el Código Civil estableciendo:
a.- en primer lugar (artículo 358 CC) que recoge el principio “superficies solo cedit” y conforme al cual la propiedad de lo edificado en suelo ajeno, pertenece al dueño del suelo;
b.- en caso de que la edificación se haya hecho de buena fe (artículo 361 CC), el dueño del terreno podrá optar:
b1) entre hacer suya la obra, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454 (por tanto tasada), y mientras no tenga efecto la indemnización, no ostenta el dueño de la finca la propiedad de lo edificado y el constructor tiene el derecho de retención;
b.2) o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno, a modo de compraventa del mismo.
c.- y en el caso de que la edificación se haya hecho de mala fe (artículo 362 CC), el que ha edificado en terreno ajeno, pierde lo edificado, sin derecho a indemnización y le podrán exigir la demolición para devolver las cosas a su estado primitivo (artículo 363 CC).
LA EXCEPCIÓN DE LA ACCESIÓN INVERTIDA
La normativa del Código Civil ha sido objeto de una cierta dulcificación por vía jurisprudencial (por todas STS 22 Mar. 1996), a través de la llamada figura de la accesión invertida, y que sido reconocida en el Artículo 542-9 del Código Civil de Catalunya, al tratar la Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación
En aquellos casos de construcciones extralimitadas, es decir cuando se construye en suelo propio pero se invade parte de suelo ajeno, cumpliendo los requisitos que luego veremos, y en contra de lo que dice el Código Civil, el dueño de la edificación puede exigir la propiedad del suelo ajeno ocupado, eso sí con el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga para el resto del terreno no afectado por la invasión.
Tales requisitos de la accesión invertida son los siguientes:
a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado;
b) que el edificio se haya construido en suelo o que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena;
c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible;
d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior al del suelo invadido;
y e) que el edificante haya procedido de buena fe.
Sin embargo, con esta figura no se solucionan los problemas que hemos planteado al principio, pues la accesión invertida no se produce si la invasión de la finca ajena ha sido total, o sea, del ciento por ciento, siendo aplicable en tales casos la normativa citada del Código Civil..
EL ACUERDO DE LAS PARTES
Por ello, hemos de decir que las normas del Código Civil sobre el régimen de la accesión y la solución jurisprudencia de la accesión invertida, regulan una situación, con arreglo a la cual deben de fallar los jueces en caso de conflicto, pero no cabe duda, que si contamos con el acuerdo de todas las partes implicadas, se puede arbitrar una solución distinta a la prevista en el Código Civil, o la directamente prevista en el Código Civil, pero sin tener que acudir a ningún procedimiento judicial.
Tales soluciones podrían ser las siguientes:
a.- Dentro de la propia partición de la herencia, sería posible el reconocimiento de un crédito frente al propietario de lo edificado, y por el valor del terreno, o bien un crédito a favor de la herencia por el valor de la obra construida.
b.- De hacerse fuera de la partición se puede realizar mediante una venta o donación del suelo a favor de quién ha edificado sobre él, a pesar de que el solar como tal no existe.
c.- Una tercera opción sería, usar la fórmula que se debatió en la resolución de DRGR de 26 de mayo de 1999, es decir, reconociendo una especie de comunidad entre el edificante y el propietario del suelo, en aquellos casos en que se quiere adjudicar la propiedad a ambos y que en función de las aportaciones determinaría la participación en la propiedad final del todo.
Todas estas soluciones son perfectamente posibles, desde un punto de vista civil, y de hecho las hemos aplicado, aunque he de decir que siempre al llegar las escrituras a los Registros de la Propiedad, hemos recibido llamadas, pidiendo que si les podemos explicar la escritura un poco más.
EL PROBLEMA FISCAL.
Habíamos dicho al principio estas soluciones pueden presentar problemas a nivel fiscal, en especial cuando no se puede justificar el importe de lo invertido o pagado en suelo ajeno.
En los supuestos en que se deja la finca en testamento a quien edificó sobre ella, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en su sentencia de 25 de junio de 2014, señaló que cuando se produce el fallecimiento de la causante, propietaria del terreno, ningún crédito frente a la propietaria de lo edificado, y por el valor del terreno, pasará a formar parte de la masa hereditaria, pues ese terreno ya se le deja en legado. Ni lo edificado pasa a formar parte de la masa hereditaria, con un crédito a favor de la heredera por el valor de la obra construida, pues el derecho de opción del artículo 361 no fue ejercitado y el terreno ya se le adjudica en el testamento, por lo que el valor de la edificación debe de excluirse de la masa hereditaria.
Pero fuera de este caso concreto, si no se puede justificar lo invertido en la edificación muy probablemente nos llevaría a tributaciones adicionales por el impuesto de donaciones, por excesos de adjudicación en las herencias, o bien a liquidaciones complementaria en el ITP que incluyesen, no solo el valor del suelo, sino también el de la obra edificada.
