Voy a exponer en las siguientes líneas algunas ideas sobre el derecho de habitación, y debido a que la inspiración de ellas, resultan de casos reales que nos han ido ocurriendo en mi Notaría, pondremos también de manifiesto la importancia de un correcto asesoramiento notarial, que solo puede derivar del uso del derecho de que disponen los ciudadanos de elegir libremente notario.
He de decir que el propio nombre de derecho de habitación genera una cierta hilaridad en todas aquellas personas no acostumbradas al lenguaje jurídico y es objeto de sorna su mera pronunciación. De todos modos hemos de decir que se trata de una figura jurídica muy interesante, siempre y cuando se use correctamente. El tratamiento de la materia lo haré comparando el derecho civil común con el de derecho de Catalunya.
¿Que es el derecho de habitación?.
El artículo 524 CC señala que se trata de un derecho que atribuye a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
De modo muy parecido se manifiesta el artículo 562-9 del Código Civil de Catalunya al decirnos que el derecho de habitación comporta el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el título de constitución o, en defecto de esta indicación, los que sean precisos para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el número de estas aumente después de la constitución.
En esencia, el derecho de habitación, es el derecho a vivir en una casa, disfrutando de ella en su totalidad o en parte, en lo que se sea necesario para las necesidades del titular del derecho (habitacionista) y su familia.
Las consecuencias del derecho de habitación pueden pactarse en el momento de su constitución, por ejemplo el pago de los gastos de la comunidad de propietarios, IBI, basuras e impuestos municipales. Pero si no se pacta nada hay una pequeña regulación del mismo, tanto en el Código Civil Común con el en el catalán, declarando, ambos, supletoria la normativa del usufructo, pues en última instancia el derecho de habitación es un usufructo reducido.
El carácter inalienable del derecho de habitación.
La diferencia entre el usufructo y la habitación derivan de que el usufructuario puede usar la vivienda, con cualquier finalidad, de modo que podría habitarla o arrendarla, mientras que quién tiene un derecho de habitación solo puede usarla para vivir.
Pero quizás, la diferencia más fundamental deriva de que el derecho de habitación, a diferencia del derecho de usufructo, no se puede vender ni traspasar. Se trata de un derecho de carácter inalienable y por este motivo el derecho de habitación tampoco puede ser embargado por deudas del habitacionista. En este sentido se manifiestan los artículo 525 CC, 562-4 CCCat y el artículo 108 LH.
Con estas características podemos fácilmente deducir que el ámbito del derecho de habitación, es el derecho de sucesiones, siendo una forma de proteger y garantizar la necesidad de vivienda de ciertas personas. El caso más paradigmático del derecho de habitación es el establecido por los padres a favor de algún hijo, al que consideran no especialmente dotado para desenvolverse por la vida, sin problemas. Con el derecho de habitación a los padres les queda la tranquilidad, cuando ellos falten, de que su hijo, tendrá vivienda y que nadie se la va a quitar, por muchos y diferentes que sean los líos en que se meta.
Otras finalidades del derecho de habitación:
A pesar de que el derecho de habitación tiene como finalidad mas propia la que hemos expresado en las líneas anteriores, en ocasiones también se echa mano del mismo, para otras finalidades.
La ayuda a los hijos para a compra de la vivienda.
En esta entrada de este blog nos hemos referido a algunos problemas que en otras épocas, ocasionaba el derecho de usufructo, cuando los padres que ayudaban a los hijos a la compra de vivienda, querían garantizarse algún tipo de poder de decisión sobre la misma, y el consejo que se les daba, desde muchas asesorías bancarias e incluso desde profesionales jurídicos, era que se reservasen un derecho de usufructo. La consecuencia era que al haber un usufructo de los padres, como los hijos, que eran los propietarios y usuarios reales de la vivienda, carecían de un título para habitarla, no podían deducir en su declaración de renta cantidad alguna por adquisición de vivienda. Estas consecuencias quedaban salvadas si el derecho que se concedía a los padres era de habitación, pues frente a Hacienda, los hijos ya disponían título para habitarla. En otras épocas, la realización de escrituras de conversión de derechos de usufructo en derechos de habitación, al amparo de la norma que lo permitía fueron bastante frecuentes.
La protección del patrimonio.
Otra finalidad del derecho de habitación ha sido la protección de la vivienda habitual de personas con riesgos empresariales o de deudas. Los padres para evitar, que les embargasen la vivienda, la ponían a nombre de los hijos, y se reservaban ellos un derecho de habitación. De esta manera, los padres disponían de un título para usar la vivienda, con carácter vitalicio, y estaban a salvo de posibles embargos de su actividad empresarial.
Las trampas del derecho de habitación.
Como todo en la vida nada es perfecto y el derecho de habitación puede generar complicaciones, cuando se ha usado con finalidades distintas de su objeto más característico, y que se pusieren de manifiesto en la época de burbuja inmobiliaria.
El habitacionista, que realmente se consideraba dueño de la finca, llegaba un momento en que quería vender o hipotecar la finca. Pero ¿cómo vender algo que per se es indisponible?.
A esta situación tuvo que salir la Dirección General de los Registros y del Notariado, que ante alguna negativa de algún registrador a inscribir una hipoteca, cuando había un derecho de habitación sobre la finca, por el carácter indisponible del derecho, fijó la doctrina de que con independencia de se pueda constituir el derecho de habitación como disponible, aunque ello no se hubiere hecho, el carácter indisponible, solo era debido a la relaciones existentes entre usuario y nudo propietario, pero concurriendo el consentimiento de ambos no hay ningún problema para la venta o hipoteca de la finca. Resoluciones de 26 de julio de 2001, 8 de octubre de 2010 o 10 de diciembre de 2015.
El derecho de Catalunya más adaptado a la realidad, en su artículo 566-4 CCCat expresamente prevé que “los los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios; y la ejecución de una hipoteca sobre el bien (gravado con habitación) comporta la extinción del derecho de habitación si sus titulares consintieron su constitución (…) “.
A pesar de todo, estas ideas parecen que no terminan de asentarse en todos los ámbitos en los que debiera, y con ello paso a relatar el caso de mi amigo Tomás, que era titular de un derecho de habitación sobre su vivienda, y que ha vendido hace pocos días.
La asesoría jurídica del Banco de los compradores, muy aferrada al carácter indisponible del derecho de habitación, le exigía para poder vender, que renunciase a su derecho de habitación, para ser posteriormente los hijos de Tomás, quienes vendieren la finca. La consecuencia de ese planteamiento era que la renuncia del derecho de habitación, tenía una tributación por impuesto de donaciones de 9000 euros, mientras que la disposición conjunta de la finca por parte de habitacionista y de propietario, a favor de un tercero, no tenía ninguna repercusión fiscal distinta de una compraventa ordinaria. Es decir, que se evitaba el pago de los 9000 euros.
Tomás fue correctamente asesorado, y evito un gasto inútil, quedando convencido que a cualquier otro le obligan a gastarse 9000 euros y sin enterarse.
